A vagyonad�t a lak�ingatlanok ut�n kell ler�ni. Ebbe beletartozik nemcsak a csal�di h�z �s a lak�s, hanem az �d�l� is, s�t a lak�ingatlanhoz tartoz� telek is. Egy �res telek ut�n, b�rmennyit is �r, nem kell vagyonad�t fizetni.
  Teljesen mindegy, hogy ki a lak�ingatlan tulajdonosa, mag�nszem�ly, egy�ni v�llalkoz�, kft. vagy egy�b szervezet, vagyonad�t kell fizetnie. Eg�szen pontosan a t�rv�ny �gy rendelkezik, hogy f�szab�lyk�nt az ingatlan-nyilv�ntart�sban szerepl� tulajdonost terheli az ad�fizet�si k�telezetts�g. Ez�rt azt�n ha valakinek k�lf�ld�n van lak�sa, nyaral�ja, akkor azut�n - mivel azt a magyar ingatlan-nyilv�ntart�s nem tartalmazza - nem kell vagyonad�t fizetnie Magyarorsz�gon. Ugyanakkor ha egy k�lf�ldi mag�nszem�lynek vagy k�lf�ldi tulajdon� c�gnek magyarorsz�gi lak�ingatlanban van tulajdonr�sze, akkor neki bizony a magyar �llamkassz�ba kell befizetnie az ad�t.

�letj�rad�kosok, haszon�lvez�k, l�zingel�k

Az ad� - mint eml�tett�k - a tulajdonost terheli, de ha a lak�ingatlanra vagyoni jogot (haszon�lvezet, haszn�lat, kezel�i jog, vagyonkezel�i jog) alap�tottak, akkor az ezen vagyoni jog gyakorl�s�ra jogosult szem�ly a vagyonad� alanya. P�ld�n �rz�keltetve: az egyik sz�l� elhal�loz�sakor a lak�sban lev� tulajdonr�sz�t k�t gyermeke kapja, de a h�zast�rsa haszon�lvezetet kap. Ekkor az �zvegynek kell megfizetnie az ad�t.

Mi van azzal a nyugd�jassal, aki egy �letj�rad�k-programban vesz r�szt? (Azaz havonta valamekkora �sszeg� j�rad�kot kap egy c�gt�l, cser�be a c�g tulajdon�ba ker�l a lak�s a szerz�d�s megk�t�sekor, de a lak�st a nyugd�jas haszn�lja.) A nyugd�jast a haszn�lat joga illeti meg, vagyis ebben az esetben is � lesz a vagyonad� alanya - �m egy k�nny�t�s miatt nyugd�jas l�v�n az ad�t nem kell megfizetnie. Azt az ad�hat�s�g nyilv�ntartja, �s az �r�k�sre marad az ad�tartoz�s kiegyenl�t�se.

Aki �gy akarja elker�lni a vagyonad�-fizet�si k�telezetts�get, hogy a lak�st kiskor� gyermeke nev�re v�s�rolja meg, nem �ssza meg. Ilyenkor az ad�t a tulajdonosnak, vagyis a kiskor� gyermeknek kellene ler�nia, �m � ezt praktikusan nem tudja megtenni, ez�rt t�rv�nyes k�pvisel�j�nek kell fizetnie. (Az a megfontol�s h�z�dik meg e m�g�tt, hogy a kiskor� �nmag�t�l nem tudott volna lak�stulajdonhoz jutni, ahhoz �t a t�rv�nyes k�pvisel�je (sz�l�je) seg�tette, a lak�s terheivel ugyanez a helyzet, vagyis a t�rv�nyes k�pvisel�nek kell kiegyenl�tenie a sz�ml�t.)

Ha valaki kiadja a lak�s�t, akkor a vagyonad�t neki kell megfizetnie, hiszen a lak�s az � tulajdon�ban marad, a lak�st b�rbe vev� szem�lyt nem illeti meg olyan vagyoni jog, amit�l r� sz�llna az ad�k�telezetts�g.

Csak kicsit t�r el ett�l a l�zing esete: a l�zingbe ad� c�g a l�zingszerz�d�s v�g�ig tulajdonos marad, a lak�s tulajdonjoga csak a szerz�d�s lej�rta ut�n sz�ll �t a l�zingel� mag�nszem�lyre. Vagyis a l�zingszerz�d�s tartama alatt a l�zingbe ad�t terheli a vagyonad�, �s a mag�nszem�lynek csak akkor kell ad�znia, ha az �v� lesz a lak�s tulajdonjoga. Igaz, a l�zingn�l lehetnek m�g finom�t�sok a t�rv�nyen.

Harminc- �s tizen�tmilli�s ad�mentess�gi hat�r

Nem minden lak�ingatlan ut�n kell vagyonad�t ler�ni. Az, hogy kell-e fizetni, f�gg a mag�nszem�ly vagy szervezet tulajdon�ban �ll� lak�ingatlanok (csal�di h�z, lak�s, �d�l�) sz�m�t�l �s �rt�k�t�l.

Akinek csak egy lak�ingatlana van, csak akor kell vagyonad�t fizetnie, ha az legal�bb harmincmilli� forintot �r. A t�rv�ny pontosan �gy sz�l: akkor mentes�l a szem�ly vagy szervezet az ad�t�l, ha "a lakc�mnyilv�ntart�s szerint �s t�nylegesen (�letvitelszer�en) is lak�hely�l szolg�l�" lak�s�nak �rt�ke harmincmilli� forintn�l kisebb.

Az ad�t teh�t az ut�n az �r ut�n kell megfizetni, amennyi�rt az ingatlan tulajdonosa el tudn� adni adott �vben lak�s�t. (A forgalmi �rt�ket nem lehet a lak�son lev� hitel �sszeg�vel cs�kkenteni.) Ezt azonban nem lehet pontosan meg�llap�tani, ez�rt az ad� alapj�t l�nyeg�ben egy f�lig-meddig szubjekt�v t�nyez� is befoly�solja: a tulajdonosnak meg kell becs�lnie, hogy mennyit kaphatna lak�s��rt, ha el szeretn� adni.

Aki k�t lak�ingatlan tulajdonos�nak mondhatja mag�t, annak m�r egy tizen�tmilli�s ad�mentess�gi hat�rra is figyelnie kell. Az egyik ingatlant akkor nem terheli vagyonad�, ha abban a lakc�mnyilv�ntart�s szerint �s �letvitelszer�en is �l, �s a lak�s nem �r harmincmilli� forintot, a m�sik lak�s ut�n pedig csak akkor nem kell ad�t fizetni, ha az nem dr�g�bb tizen�tmilli� forintn�l.

Akinek h�rom vagy m�g t�bb lak�ingatlana van, arra vonatkozik a fenti szab�ly, de a harmadik �s minden tov�bbi csal�di h�z, lak�s, �d�l� ut�n be kell csengeni a vagyonad�t, f�ggetlen�l att�l, hogy mennyi az ingatlan �rt�ke.

Egy p�ld�n �rz�keltetve: van egy huszon�tmilli� forintot �r� lak�som meg egy tizenn�gymilli�t �r� lak�som. Ha a huszon�tmilli�sban lakom �letvitelszer�en �s a lakc�mnyilv�ntart�s szerint is, akkor sem ez, sem a tizenn�gymilli�s nem ad�k�teles. De ha a tizenn�gymilli�s lak�somban lakom, lakc�mk�rty�mon is az �ll, akkor a tizenn�gymilli�s nem ad�zik, de a huszon�t milli�s (mint m�sodik, tizen�tmilli�n�l �rt�kesebb) ingatlan ut�n m�r fizetni kell.

Ha van egy harmadik ingatlanom is, �rjen az ak�r csak n�gymilli� forintot, arra mindenk�ppen kell fizetnem vagyonad�t.

K�t r�szletben kell fizetni

Az ad�t �vente k�t egyenl� r�szletben kell ler�ni. M�s-m�s hat�rid�kh�z kell tartania mag�t egy mag�nszem�lynek, egy �f�s mag�nszem�nynek �s egy v�llalatnak. M�jus 20. �s szeptember 30. a k�t ad�fizet�si hat�rid�.


A vagyonad�r�l nem kell k�l�n bevall�st k�sz�teni, az a rendes �vi szja-bevall�s egyik lapja lesz, illetve a t�rsas�giad�-, evabevall�si nyomtatv�nyon is k�l�n lap lesz erre.

Vannak hib�k

A t�rv�ny n�h�ny ponton "lyukas". El�fordulhat, hogy az �sszess�g�ben harmincmilli�n�l nagyobb �rt�k�ek az egy tulajdonoshoz tartoz� lak�sok, m�gsem kell ad�t fizetnie. Ez akkor t�rt�nhet meg, ha valakinek a lakc�mnyilv�ntart�s szerinti lak�sa mondjuk huszonkilencmilli� forintot �r, a m�sodik lak�sa meg tizenn�gymilli�t. Ekkor mindk�t lak�ingatlann�l meg lehet �szni az ad�t, holott negyvenh�rommilli�t �rnek �sszesen.

Nem lesz kett�s ad�ztat�s

A vagyonad� a k�zponti k�lts�gvet�st illeti meg. A lak�ingatlan ut�n azonban a helyi �nkorm�nyzat is kivethet kommun�lis, �p�tm�ny- vagy telekad�t. A kett�s ad�ztat�st �gy ker�li el a korm�ny, hogy a vagyonad� �sszeg�b�l le lehet vonni az �nkorm�nyzat �ltal kivetett ad�t.

A t�rv�nynek van m�g egy vitatott pontja. Egy 29 9... forintos lak�s ut�n nem kell majd vagyonad�t fizetni. De ha csak egyetlen forinttal is dr�g�bb lenne az adott ingatlan, akkor m�r ad�zni kell. Teh�t egy 29 ... forintos lak�sra egyetlen fill�r vagyonad�t sem kell fizetni, egy egy forinttal �rt�kesebb lak�s�rt viszont hetvenezer forintot. �ppen ez az a pont, amelyn�l felmer�lhet, hogy nem s�rti-e a szab�lyoz�s a vagyonar�nyos k�ztehervisel�s alkotm�nyos elv�t.

Nem �ri meg az ap�st r�sztulajdonoss� tenni

Kulcst�nyez�, hogy a vagyonad�t a lak�ingatlanra vetik ki, nem a lak�ingatlanban lev� tulajdoni h�nyadra. Vagyis ha egy harminck�tmilli�s lak�sban fele-fele r�szben tulajdonos f�rj �s feles�g (�s m�s lak�ingatlana egyik�knak sincs), akkor nem azt kell n�zni, hogy a f�rjnek tizenhatmilli�t �r a lak�stulajdonr�sze, meg a feles�g�nek is ennyije van. A szab�ly �gy sz�l, hogy a lak�s harminck�tmilli�t k�st�l, ez�rt vagyonad�t kell fizetni, �s a vagyonad� �sszege fele-fele ar�nyban oszlik meg f�rj �s feles�g, mint tulajdonosok k�z�tt.

�gy azt�n lehet olyan extr�m helyzet, hogy valakinek h�rom lak�sban is van t�red�k tulajdonr�sze, alig �rnek valamit egyenk�nt, egy�ttesen sem egetver� a lak�svagyon, a harmadik ut�n valamennyit m�gis kell fizetnie. P�ld�ul h�rom darab t�zmilli�s lak�sban huszon�t-huszon�t sz�zal�kos tulajdoni h�nyada van valakinek, az egyikben lakik, k�t lak�s ut�n mentes�l a vagyonad�-fizet�si k�telezetts�g al�l, de a harmadik lak�s ut�n a vagyonad� negyed�t neki kell megfizetnie.

Mindenesetre a t�rv�nynek ez a passzusa g�tolja meg azt, hogy az ad�k�telezetts�gt�l �gy pr�b�ljon megszabadulni valaki, hogy az ingatlant gyorsan tulajdonr�szekre darabolja, pap�ron tulajdonoss� teszi feles�g�t, gyerekeit, ap�s�t.

Nem a sz�m�tott �rt�k alapj�n kell fizetni

Az ad� alapja teh�t a forgalmi �rt�k. A t�rv�ny azonban tartalmaz egy mell�kletet is, amellyel az �gynevezett sz�m�tott �rt�ket lehet megkapni. Ennek szerep�t azonban sokan f�lre�rtik.

A sz�m�tott �rt�kre vonatkoz� seg�dlet k�t nagyobb r�szb�l �ll. Az els� r�sz fix n�gyzetm�ter�rakat tartalmaz Budapesten ker�letenk�nt, az egyes megy�kben pedig megyeijog�v�ros-v�ros-k�zs�g bont�sban egylak�sos lak��p�letben lev� lak�sra, t�bblak�sos lak�- vagy egy�b �p�letben lev� lak�sra, valamint �d�l�re vonatkoz�an.

A t�rv�nytervezet szerint p�ld�ul a f�v�ros III. ker�let�ben �ll� egylak�sos lak��p�letben lev� lak�s (praktikusan csal�di h�z) n�gyzetm�ter�ra n�gysz�zezer forint, egy t�bblak�sos �p�letben lev� lak�s� h�romsz�zezer forint, egy �d�l�� k�tsz�z�tven250 ezer forint. N�gr�d megy�ben egy csal�di h�znak, ha megyei jog� v�rosban tal�lhat�, akkor sz�znegyvenezer forint n�gyzetm�tere, ha v�rosban van, akkor sz�zharmincezeret, ha egy N�gr�d megyei k�zs�gben fekszik, akkor nyolcvannyolcezer forintot �r.

A mell�klet m�sodik r�sze korrekci�s t�nyez�ket sorol fel. A lak�s hasznos alapter�lete �s a mell�klet els� r�sz�ben felt�ntetett n�gyzetm�ter�r �sszeszorz�s�val kapott �rt�ket ezek a korrekci�s t�nyez�k m�dos�thatj�k. Sz�m�t, hogy mikor �p�lt az az �p�let, amiben a lak�s van; az �p�let �tesett-e teljes fel�j�t�son; h�ny szoba van a lak�sban; milyen a t�jol�sa; h�nyadik emeleten van, �s van-e lift; milyen a komfortfokozata. �gy p�ld�ul a hasznos alapter�let �s a n�gyzetm�ter�r szorzat�b�l ad�d� �sszeget emeli tizen�t sz�zal�kkal, ha a t�rsash�zat t�z �ven bel�l �p�tett�k, viszont egy panelh�zban lev� lak�s t�z sz�zal�kkal olcs�bb� v�lik. Ha van a lak�shoz g�pj�rm�t�rol�, az �t-t�z sz�zal�kkal dobja meg a szorzatot, ha a lak�s az alagsorban van, akkor a szorzatot huszon�t sz�zal�kkal lehet cs�kkenteni. A korrekci�s t�nyez�ket sorban �ssze kell szorozni.

A sz�m�tott �rt�k ezek alapj�n ad�dik. A sz�m�tott �rt�k jelent�s�ge csak az ad�bevall�s elk�sz�t�s�n�l j�n el�, a sz�m�tott �rt�k szerepe erre korl�toz�dik. B�rmekkora is a sz�m�tott �rt�k, az ad�t a t�nyleges forgalmi �rt�k alapj�n kell fizetni. Vagyis ha egyetlen lak�sa van valakinek, �s a forgalmi �rt�ke huszonhatmilli� forint, de a t�rv�ny mell�klete alapj�n ad�d� sz�m�tott �rt�ke harminck�tmilli�, akkor nem kell ad�t fizetnie, hiszen a forgalmi �rt�k alatta marad a harmincmilli�s ad�mentess�gi hat�rnak.

Ad�bevall�st azonban kell beny�jtani, mivel a sz�m�tott �rt�k a b�v�s harmincmilli�s hat�r felett van. De a bevall�sban a t�nyleges forgalmi �rt�ket is fel kell t�ntetni, �s nem kell ad�t fizetni. (Ad�bevall�st term�szetesen akkor is kell k�sz�teni, ha a sz�m�tott �rt�k nem �ri el az ad�mentess�gi hat�rt, de a lak�s t�nylegesen t�bbet �r az ad�mentess�gi hat�rn�l.)

Ha a lak�s tulajdonosa szerint ingatlana nem �r harmincmilli�t, a sz�m�tott �rt�k m�gis meghaladja a hat�rt, �s ez�rt bevall�st ad be, akkor a labda az APEH-hez ker�l. Az �llami ad�hat�s�g saj�t k�lts�gre �rt�kbecsl�t fogadhat fel, �s a szakember felbecs�lheti az ingatlan �rt�k�t. Ha az ingatlan-�rt�kbecsl� v�lem�ny�t alapul v�ve az ad�hivatal m�gis �gy l�tja, hogy a lak�s t�nyleges forgalmi �rt�ke t�bb, mint harmincmilli�, ad�fizet�sre k�telezi a tulajdonost. Az ad�hat�s�gi hat�rozatot azonban meg lehet t�madni, s�t b�r�s�gi �tra is lehet terelni az �gyet, ha a tulajdonos nem �rt egyet az APEH-hel.

K�t megfontol�s h�z�dhat meg a sz�m�tott �rt�kre vonatkoz� rendelkez�s m�g�tt. Egyr�szt, az ad�elker�l�k elrettent�se. M�sr�szt ennek r�v�n az APEH v�lhet�en sokkal t�bb bevall�st fog kapni, mint ah�ny tulajdonosnak fizetnie kell, �gy az AEPH adatb�zist �p�thet az inform�ci�kb�l, �s az adatoknak k�s�bb, a t�rv�ny finom�t�sakor nagy haszn�t veszi a t�rv�nyalkot�.

Fontos fogalmak

A sz�m�tott �rt�k kisz�m�t�s�n�l kulcsfogalom a hasznos alapter�let. A hasznos alapter�let a teljes alapter�letnek az a r�sze, amelyn�l a belmagass�g legal�bb 1,9 m�ter.

A teljes alapter�letbe a lak�shoz, �d�l�h�z tartoz� pince, padl�s (kieg�sz�t� helyis�g) kiv�tel�vel valamennyi helyis�g �sszegzett alapter�lete, valamint a t�bbszintes lakr�szek bels� l�pcs�j�nek egy szinten sz�m�tott v�zszintes vet�lete is beletartozik. Az �p�lethez tartoz� fedett �s h�rom oldalr�l z�rt k�ls� tart�zkod�k (lodzsa, fedett �s oldalt z�rt erk�lyek), �s a fedett terasz, torn�c alapter�let�nek �tven sz�zal�ka tartozik az alapter�letbe.

Ad�kulcs, kedvezm�ny, mentess�g, ad�felf�ggeszt�s

A vagyonad�nak h�rom ad�kulcsa lesz. harmincmilli�s ad�alapig 0,25 sz�zal�k, a harminc- �s �tvenmilli� k�z�tti r�sz ut�n 0,35, az �tvenmilli� feletti r�sz ut�n 0,5 sz�zal�k az ad�m�rt�k. Vagyis egy hatvanmilli�s h�zn�l a harmincmilli�s r�sz�rt 0,25 sz�zal�kot, h�szmilli�s ad�alapra 0,35 sz�zal�kot, t�zmilli�s ad�alapra pedig 0,5 sz�zal�kot kell felsz�m�tani, �gy j�n ki az �vi 75 ezer + 70 ezer + 50 ezer = 195 ezer forint ad�.

Kisebb v�ltoz�sok

Az �llami �s �nkorm�nyzati int�zm�nyeknek, egyh�zaknak nem kell vagyonad�t fizetni�k, s�t szakszervezeti �d�l�k ut�n sem.

Ad�felf�ggeszt�s ideje alatt az eredeti elk�pzel�ssel szemben m�gsem sz�molnak fel kamatot. A parlament ezt nemr�g elfogadta.

A vagyonad�t�rv�nybe k�nny�t�seket is be�p�tenek, �gy az ad�t vagy egy�ltal�n nem kell megfizetni, vagy annak csak egy r�sz�t kell ler�ni, de el is tolhat� id�ben az ad� megfizet�se. A k�nny�t�s h�rom form�ja az ad�mentess�g, az ad�felf�ggeszt�s �s az ad�kedvezm�ny. Nyugd�jasok, nagycsal�dosok, munkan�lk�liek, kiskor� �r�k�s�k, lak�st fel�j�t�k, m�eml�kv�delem alatti �p�letben lak�k az �rintettek.
Forr�s:portfolio.hu